As entidades de Arquitetura e Urbanismo do país, entre elas o CAU, acompanham com enorme preocupação julgamento que o Supremo Tribunal Federal deverá realizar nesta quinta-feira (19/03). Em foco, o Recurso Extraordinário apresentado pelo Ministério Público do Distrito Federal e Territórios contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios que considerou constitucional a Lei Complementar nº 710/2005 do Distrito Federal, disciplinando os “Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas”.
Em síntese, se o STF não reconhecer o RE 607.940, estará aberto o caminho para os municípios disciplinarem “condomínios horizontais” ou “condomínios fechados” por meio de lei não fundamentada em estudos urbanísticos globais. Ou seja, violando a obrigatoriedade do Plano Diretor prevista na Constituição para municípios acima de 20 mil habitantes, bem como a obrigatoriedade de participação popular nesse processo, como ditado pelo Estatuto da Cidade. Como o STF já reconheceu a “repercussão geral” do julgamento, a decisão impactará todos os municípios do país.
O CAU/BR, o CAU/DF e o IAB/DF estão articulados com o IBDU (Instituto Brasileiro de Direito Urbanístico) para a apresentação de um memorial aos ministros do STF, a favor do recurso. O Fórum Nacional da Reforma Urbana (FNRU) segue a mesma linha.
O acórdão do Tribunal de Justiça julgou improcedente ação direta de inconstitucionalidade proposta contra a lei. A ADIN argumentava que a matéria somente poderia ser disciplinada pelo Plano Diretor. “A questão que se coloca é se os municípios têm competência para instituir uma nova forma de expansão urbana e se, na hipótese de uma resposta positiva, se essa seria uma matéria reservada ao Plano Diretor. Trata-se, portanto, de uma questão de direito constitucional”, explica o advogado Victor Carvalho Pinto, consultor legislativo do Senado na área de Desenvolvimento Urbano, e autor do livro “Direito Urbanístico: Plano Diretor e Direito de Propriedade”.
IMPACTO – No artigo “Os condomínios fechados em face da repartição constitucional de competências”, publicado pelo site Última Instância, do portal UOL, em 24 de novembro de 2014, o advogado lembra que parte da expansão urbana no país tem sido feita por meio de condomínios horizontais e loteamentos fechados, em que se restringe a circulação de pessoas estranhas ao assentamento. No condomínio horizontal, o sistema viário e as áreas livres são particulares, enquanto no loteamento fechado, são públicos, mas de acesso restrito aos moradores.
Apesar de sua ampla disseminação, os condomínios horizontais não estão explicitamente previstos em nenhuma lei federal, diz Victor Carvalho Pinto. “A Lei do parcelamento do solo urbano determina que a expansão urbana se dê exclusivamente sobre a forma de loteamento, cujo produto final é o “lote”, ou seja, o terreno “destinado à edificação”, “servido de infraestrutura básica” e “cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe” (art. 2º, §§ 1º e 4º, da Lei 6.766/1979)’.
“Por sua vez, a Lei de condomínios em edificações e incorporações imobiliárias e o Código Civil, no capítulo relativo ao “condomínio edilício”, somente admitem unidades autônomas constituídas por edificações ou partes de edificações (art. 1º da Lei 4.591/1964 e art. 1.331 da Lei 10.406/2002)”.
OS ARGUMENTOS DO RELATOR – O relator do caso, Ministro Teori Zavaski, negou provimento ao recurso, tendo sido acompanhado pelo Ministro Roberto Barroso. Em seguida, o Ministro Marco Aurélio abriu a dissidência, por considerar a lei distrital inconstitucional, por atribuir posição secundária ao plano diretor. O julgamento foi interrompido pelo pedido de vista do Ministro Luiz Fux, que irá proferir seu voto no dia 19.
Conforme resumo do advogado Victor Carvalho Pinto, o relator considera que “a lei distrital dispôs, na verdade, a respeito de uma forma diferenciada de parcelamento de solos particulares fechados, tratando da economia interna desses espaços e tratando dos requisitos urbanísticos mínimos que eles deverão conter”. A distinção entre essa nova forma de parcelamento e o tradicional loteamento residiria na “possibilidade de fechamento físico e da consequente limitação de acesso da área a ser loteada” e na “transferência aos condôminos dos encargos correspondentes”.
Em sua interpretação, a competência para disciplinar o parcelamento do solo urbano é propriamente municipal (art. 30, VIII, da Constituição), não se confundindo com a competência para suplementar as normas federais gerais de direito urbanístico (arts. 24, I, e 30, II, da Constituição).
No que diz respeito à obrigatoriedade do plano diretor, entende o relator que “nem toda matéria urbanística deve estar necessariamente contida nesse plano, cujo conteúdo material não tem delimitação objetivamente estanque no texto constitucional”. Ressalva, no entanto, que o zoneamento da cidade, indicativo das áreas em que seriam admitidos os condomínios fechados, deve integrar o plano diretor. O Ministro Zavaski conclui o voto com a seguinte ementa: “É legítima, sob o aspecto formal e material, a Lei Complementar Distrital nº 710/2005, que dispôs sobre uma forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, tratando da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados.”
POR UM URBANISMO INSTITUCIONALIZADO – Conforme Victor Carvalho Pinto, ‘a prevalecer esse voto, ficará assegurada a prerrogativa dos municípios para instituir “formas diferenciadas de ocupação e parcelamento do solo”, ao arrepio do que dispõe a legislação federal, o que terá por consequência a consagração do condomínio fechado como alternativa legítima ao loteamento.
O advogado prossegue: “a Constituição de 1988 reservou à União a competência para legislar sobre normas gerais de direito urbanístico, cabendo aos estados, ao Distrito Federal e aos municípios suplementá-las (arts. 24, I, e parágrafos, cc art. 30, II, da Constituição).
A competência privativa do município constante do art. 30, VIII, não diz respeito ao regime jurídico em abstrato do parcelamento do solo, objeto da lei federal, mas à indicação em concreto das áreas em que ele será admitido ou mesmo tornado obrigatório”
Segundo Victor Carvalho Pinto, “na dicção do texto constitucional, trata-se de realizar “planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano”, para “promover adequado ordenamento territorial”, competência a ser exercida por meio do Plano Diretor, “instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana” (art. 182, § 1º). Cabe aos municípios e ao Distrito Federal, portanto, planejar e controlar o parcelamento do solo, determinando, por meio do plano diretor, as áreas suscetíveis de urbanização”.
Nesse contexto, conclui, “a matéria reservada ao plano diretor não pode, por sua vez, ser veiculada por outros atos legislativos, como a lei complementar em questão. Os planos urbanísticos devem ser elaborados segundo um procedimento administrativo específico, que institucionalize do urbanismo, do modo a assegurar sua fundamentação técnica e legitimação política. Ainda que devam ser aprovados pela Câmara Municipal, os planos não se confundem com leis em sentido material, pois carecem de generalidade e abstração. Quando muito, podem ser considerados leis de efeitos concretos, ou seja, atos administrativos revestidos de forma legal”.
Fonte: CAU/BR
